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朱瑞雷律师 盈科北京房产部 主任盈科全国合同法专业委员会 副主任第十届北京市律师协会合同法委员会 委员盈科全国婚姻家庭专业委员会 委员北京大学法学学士、中国政法大学在职硕士研究生,中华全国律师协会会员,北京市律师协会会员、... 详细>>

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成功案例

孙子?女儿?去世职工的单位公房谁继承

                           杨先生于1995年10月来石家庄投靠其在某厂工作的祖父母,同时在石落户。因杨没工作也没住房,于是就和祖父母、姑姑共同居住在祖父单位分给的公房中。1996年5月杨先生祖父母相继去世,姑姑搬出另住。1997年杨的祖父所在单位出售其生前所住公房,因当时情况紧急,厂方允许杨代表其祖父购买此房。1999年,某房产公司搞开发,杨所住其祖父房屋被拆迁,房产公司给杨补偿费数万元,杨的姑姑知道后,认为此房款应归她所有,其理由是她父母也就是杨先生的祖父母去世后,只有她有权继承父亲生前所住公房。杨先生则认为他是祖父生前的共同居住人,根据我国《城市私有房屋管理条例》规定,杨有权以共同居住人的身份继租所住公房,继租关系形成后,便可以自己的身份购买此公房,因此,杨对房屋享有所有权。

那么到底杨先生和他姑姑谁更有权继承此房屋的所有权呢?

太平洋律师事务所的孟文玉律师认为:杨先生引用《城市私有房屋管理条例》规定来说明他对房屋的继承权,这种说法不对。该条例是调整私房租赁关系的法规,而本案涉及的是城市公有住房出售,应当适用我国城镇住房体制改革过程中的有关法律、法规和政策。《城市公有房屋管理规定》第28条规定:“承租住宅用房的,承租人在租赁期限内死亡,其共同居住2年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的,可以办理更名手续。”这说明作为继租关系中的共同居住人至少应具备三个条件:一是家庭成员,二是共同居住2年以上的家庭成员;三是办理更名手续。只有满足这三个条件,才能享有基于租赁关系产生的相关权利。杨先生显然不具备共同居住人的身份,自然不能行使相应的权利。

杨先生与其姑姑发生的争议,属于我国城镇住房体制改革中在出售公房过程中出现的情况。根据国家房改政策和《石家庄市出售公房暂行办法》规定,要购买单位出售公房,需具备2个条件:一是本单位职工;二是具有石家庄市常住户口。杨先生不是该单位职工,不能购买其祖父的单位住房;而且杨祖父所在单位态度也很明确:杨只是代表杨家行使权利,并没有认可杨某的购房权。

该办法同时规定:“购房人去世后,由其继承人或受遗赠人继承相应的权利义务。”依此规定及大量司法实践证明,购买公房已成为一项独立的民事权利。如果权利人去世,则成为遗产性质的权利,由其法定继承人或受遗赠人依法定程序行使。根据《继承法》的规定,只有杨某祖父的继承人才有权利购买该住房,杨某作为第二顺序继承人无权以所有人的身份独占、处置代表其祖父购买的公房。[page]

无论从租赁关系,还是从继承关系看,杨某都无权以自己的名义购买该房,更无权擅自处分该房。杨的行为只是一种代理或垫付行为,不能必然取得本案诉争公房的所有权。

对于杨某现得的房屋补偿款,在扣除其垫付房款后的余额应当作为遗产,在杨某姑姑等法定继承人中间依法分割。


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